Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?

Contratos anteriores al 1 de enero de 1995

En este caso, la facultad de desistimiento del inquilino está reconocida por ley, concretamente en el art. 56 del TRLAU 64, por lo tanto siempre puede ejercerse, bastando para ello enviar al arrendador un preaviso con 30 días de antelación.  Ahora bien, esa misma norma establece que el inquilino tiene que indemnizar al arrendador con el importe de las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir.  La norma es clara.

En la práctica no hay que ser muy listo para llegar a la conclusión de que si el plazo que queda por cumplir es largo, es más conveniente dejar de pagar la renta y provocar el desahucio.  Y si lo que se buscan son facilidades de pago, es mejor mantener el vigente el contrato hasta que se cumpla el plazo, y pagar mes a mes, en lugar de tener que hacerlo de golpe.

Contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a 5 años.

En los contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a cinco años, el inquilino tiene la facultad de desistir porque así se la reconoce legalmente el art. 11 de la L.A.U. pero siempre y cuando se den todas y cada una de las siguientes condiciones:

•    Que el contrato lleve ya más de cinco años en vigor.
•   Que se comunique al arrendador mediante un preaviso con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que deba tener lugar la terminación del contrato.

¿Y tiene que pagar indemnización al arrendador?

Sólo deberá pagar una indemnización al arrendador si así se ha pactado expresamente en el contrato. Si no se ha pactado expresamente no debe pagar ninguna indemnización. Basta el preaviso.

El importe de la indemnización que se pacte no puede ser superior a un mes de renta por cada año que quedara de duración del contrato.  Puede pactarse un importe inferior, pero no uno superior.

Resto de contratos

En cuanto al desistimiento del arrendatario antes de tiempo en los demás contratos, cabe decir con carácter general que el inquilino no tiene reconocida legalmente la facultad de desistimiento y que por lo tanto si decide hacerlo unilateralmente vendrá obligado a pagar al arrendador una indemnización equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.

Nos referimos a los siguientes contratos todos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995:

•    Aquellos cuya duración pactada es inferior o igual a cinco años.

•    Aquellos cuya duración pactada es superior a cinco años pero no llevan al menos cinco años de vigencia.

Sólo hay una excepción a esta regla, y es que en el contrato se haya reconocido expresamente al arrendatario la facultad de desistimiento. En la misma estipulación se puede regular si corresponde alguna indemnización al arrendador o no, y en caso afirmativo por qué importe, que no podrá ser superior al equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.

Pero si en el contrato no se ha pactado nada, la regla general es la expuesta y el inquilino deberá indemnizar al arrendador. O dicho en otros términos, el arrendador tiene derecho a exigir dicha indemnización.  Y ello con independencia de que el inquilino le entregue las llaves o no.